[摘取 要：房地产项目在投资前须要展开各种方案的比选，以寻找最佳方案。在自由选择使用何种方案时，最重要的决定因素是投资收益率，而不是利润总额绝对值的大小。通过对比我们找到，一些一般来说指出设计效果最差、收益水平很高的方案的合理性只不过是十分劣的。千方百计做足、做到低容积率的作法往往只有想象中的高回报，而在现实中有的时候毕竟显失合理的。
因此，在等价的规定条件约束下，容积率多少为宜、自由选择何种建筑类型、如何组团产于等沦为必需加以解决的问题] [关键词：房地产 投资 方案 自由选择] 房地产项目在展开投资决策时常常不会遇上拟合方案的比选问题，以什么标准作为依据、使用什么展开较为对于项目获得较好的投资收益水平是至关重要的。特别是在随着房地产市场渐渐从非理性南北理性、从愚蠢南北成熟期、从卖方市场南北买方市场，开发商在展开决择时往往一失足成千古恨，导致极大的投资风险。似乎，规划条件既定的情况下，房子并非造得越多越好，容积率并非越高就越好。
在这里，我企图以一个明确例子来解释如何做到这样的自由选择，期望这不会对大家有所灵感。Ⅰ.前提条件 该地块座落郊区，规划条件（实践中可以有所突破或变更，但无法幅度过大）如下： A、主要经济技术指标 一、;建设用地面积：91.38亩； 毕业论文 http://www.lw54.com 二、;容积率：≥1.0且≤2.5； 三、;建筑密度：居住用地≤25%； 四、;绿化率：居住用地≥35%。B、规划拒绝 一、;建筑高度：80米以下； 二、;屈服：前进主干道：高层20米以上，裙房或多层12米以上。三、;建筑间距 高层建筑：南北向正面间距≥1∶0.8H（其中板式高层住宅≥1∶1.0H）；三大塔式高层排序间距≥20米。
同时符合消防间距。住宅还不应符合日照间距拒绝。四、;行驶数量：设置集中于停车库，汽车库数量不应超过规划总居住于户数的100%以上，同时设置总户数10%的临时停车位。
设置充足量的自行车临时停车位。五、;设施拒绝： 1、;设置总建面2700方、9班规模的幼儿园一所，总用地面积不大于5400方； 2、;设置用地面积0.5公顷以上的集中于绿地； 3、;设置用地面积500方以上的居民运动场地一个； 4、;按每100户30方的标准配建社区管理服务设施用房； 5、;另设总建面200方的社区邮政服务中心； 6、;按总建面的7‰配建物业管理用房与经营用房； 7、;合理设置垃圾搜集房或搜集设施，用地范围内按规模设置适当配电房与公厕； 六、;道路前进范围内不得设置停车位等设施。毕业论文 http://www.lw54.com Ⅱ.各方案成本收益 根据前述条件，设计师获取了以下几种方案供选择： A方案：多层与小高层融合，容积率为1.3，多层占到70%，小高层占到30%。B方案:;多层与小高层融合，容积率下降到1.6，多层占到70%，小高层占到30%。
C方案：显高层，容积率2.73。D方案：多层与高层融合，容积率2.2，多层占到29%，高层占到71%。
E方案：多层与高层融合，容积率2.2，多层占到60%，高层占到40%。这几种方案各自的成本收益情况如下： 一、第一种方案 1、;建筑面积79577.68㎡，地价款为1.35亿元，即1.35×1.04=1.404亿元。换算楼面地价为:1764元/㎡。
2、;土建耗资： 多层住宅楼面积为79577.68×70%=55704.376㎡；小高层面积为79577.68×30%=23873.304㎡。多层单价1010元/㎡，总耗资为55704.376×1010元/㎡=5626.1420万元 小高层耗资(不考虑到商场)为1800元/㎡，即:23873.304×1800元/㎡=4297.1947万元 合计9923.3367万元，平均值1247元/㎡ 3、;前;期：150.00元/㎡ 4、;后;期：①电信17.00元/㎡ ②煤气平均值(22×55704.376+26.5×23873.304)/79577.68=23.35元/㎡ ③弱电30.00元/㎡ 毕业论文 http://www.lw54.com ④强劲电(25×55704.376+125×23873.304)/79577.68=90.00元/㎡ ⑤室外上下水：50.00元/㎡ ⑥园林绿化：150.00元/㎡ 合计:360.00元/㎡ 5、;管理成本：80.00元/㎡ 6、;销售成本：100.00元/㎡ 7、;财务成本：100.00元/㎡ 8、;销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡;(销售均价按6000元/㎡考虑到) 合计:4521.00元/㎡ 单方利润:6000-4521=1479元/㎡ 合计利润:79577.68×1479=11769.5389万元 第二种方案： 1、;建筑面积为97941.76㎡，楼面价为1434.00元/㎡ 2、;多层住宅楼面积为97941.76×70%=68559.23㎡，小高层面积为97941.76×30%=29382.528㎡ 3、;土建耗资： 多层耗资为68559.23×1010=6924.4822万元 小高层耗资为29382.528×1800=5288.8550万元 平均价为1247.00元/㎡ 4、;前;期：150.00元/㎡ 5、;后;期：360.00元/㎡ 6、;其他同上为1000.00元/㎡ 合计为4191.00元/㎡ 单方利润:6000-4191=1809元/㎡ 合计利润:1809×97941.76=17717.6684万元 毕业论文 http://www.lw54.com 第三种方案： 1、(销售面积按16.6407万㎡)楼面价为:844元/㎡; 2、建安耗资平均值按2200.00元/㎡考虑到 3、前;期：150.00元/㎡ 4、后;期：电信17.00元/㎡，煤气26.5元/㎡，弱电30.00元/㎡，强劲电125.00元/㎡，室外水50.00元/㎡，园林绿化165.00元/㎡ 合计:413.50元/㎡ 5、管理成本：80.00元/㎡ 6、销售成本：100.00元/㎡ 7、财务成本：100.00元/㎡ 8、销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(销售均价按6000.00元/㎡考虑到) 合计:4608.00元/㎡ 单方利润:6000-4608=1392.00元/㎡ 合计利润:1392×16.6407=23163.8544万元 第四种方案： 1、;多层:61213.6×0.5×1.3=39789㎡，24层、28层考虑到（底层架空）销售面积为：95900.86㎡，合计:135689㎡ 容积率为:135689/61213.6=2.217 地价:1.35×1.04/135689=1035元/㎡ 2、;建安耗资: ①多层：39789×1010=4019万元 ②高层：95900×2250=21578万元 合计:25597万元 平均值单价为:1886元/㎡ 3、;前期：150元/㎡ 4、;后期 ①;电信17.00元/㎡ ②;煤气均价25.00元/㎡ ③;弱电30.00元/㎡ ④;强劲电均价110.00元/㎡ 毕业论文 http://www.lw54.com ⑤;室外上下水50.00元/㎡ ⑥;园林绿化150.00元/㎡ 合计:382.00元/㎡ 5、;管理成本：80.00元/㎡ 6、;销售成本：100.00元/㎡ 7、;财务成本：100.00元/㎡ 8、;销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(销售均价按6000.00元/㎡考虑到) 合计:4453.00元/㎡ 9、;单方利润:6000-4453=1547元/㎡ 合计利润:135689×1547=20991万元 第五种方案： 1.;建筑面积为134670㎡，楼面价为1043.00元/㎡ 2.;多层住宅楼面积为134670×60%=80802㎡，高层面积为134670×40%=53868㎡ 3.;土建耗资： 多层耗资为80802×1010=8161万元 小高层耗资为53868×2300=12390万元 合计：20551万元，平均价为1526.00元/㎡ 4.;前;期：150.00元/㎡ 5.;后;期：360.00元/㎡ 6.;其他同上为1000.00元/㎡，合计为4079.00元/㎡ 单方利润:6000-4079=1921元/㎡ 合计利润:1921×134670=25870万元 Ⅲ.结论 那么，上述五种方案哪种拟合呢？ 在自由选择使用何种方案时，最重要的决定因素不应是投资收益率（更加精确地说道是内部收益率IRR）与销售利润率，而不是利润总额绝对值的大小，这是构成准确辨别的前提。
在展开自由选择之前，必需具体： 毕业论文 http://www.lw54.com 1.;无论采行何种方案，设施商铺的面积皆为7730平方米左右，因此不用列为方案较为，所占到的成本也没考虑到。2.;小高层不考虑到底层架空层。3.;多层与高层融合的方案，3分列6幢多层考虑到为6层，其中6层为跃层，高层是2幢24层与2幢28层，底层架空，但容积率时，底层架空层的面积并未计算出来在内。
因此，实际容积率还要额低。4.;售价是投资收益评估的最重要因素，但由于郊区房产多层与高层价格差异并不像市区那么大，因此在做到方案比选时，可以假设所有物业统一按6000元/㎡考虑到。5.;同理，方案对比中并未考虑到合理洗钱，统一按长时间税率计算出来。
6.;地下车位与车库按收支持平计，不包含方案自由选择的要素，因此忽略不计。请求看下表格： 名称 方案;多层销售面积;高层/小高层面积;楼面地价;单方耗资;销售均价;单方利润;合计毛利 （万元）;投资收益率;销售利润率 A;55704.38;23873.30;1764;4521;6000;1479;11770;32.71%;24.65% B;68559.23;29382.53;1434;4191;6000;1809;17718;43.16%;30.15% C;0.00;166407.00;844;4608;6000;1392;23163;30.21%;23.20% 毕业论文 http://www.lw54.com D;39789.00;95900.86;1035;4453;6000;1547;20991;34.74%;25.78% E;80802.00;53868.00;1043;4079;6000;1921;25870;47.09%;32.02% 似乎，通过非常简单的对比，我们可以得出结论这样的结论： 1.;C方案即显高层的投资收益率低于，予以退出（从绝对值上看，该方案的利润额并不较低，但其经济合理性毕竟最好的，这一点应当引发投资者高度重视）； 2.;容积率偏高的纯多层A方案尽管耗资较低，但楼面地价偏高，因此投资收益率也不低，其不合理性次于显高层方案，予以退出。3.;综上所述，很显著，本地块不合适全部使用单一类型的物业，无论是多层还是高层，都不具备较好的投资收益水平，我们不应考虑到多种类型共存。4.;在同时混合有多层与高层的方案中，高层比例少于低层的D方案的投资收益率高于低层占多数的B、E方案约10个百分点左右，因此，在有多种物业类型共存、容积率完全相同的情况下，不应尽量多地布置多层，较少布置高层、小高层； 5.;B方案虽然收益水平较高，但多层占到70%、小高层占到30%的比例在设计中能否做是一个疑惑，即便能做，有可能造成建筑密度过大，影响小区品质。
因此，在以B、E方案为侯中选方案时，还要留意其可实现性。毕业论文 http://www.lw54.com 6.;E方案为多层、高层融合，考虑到小区的整体人与自然与造型，不应在此基础上必要补足少许小高层，这样整个小区变得甜美，区块与区块之间有过渡性、有交织、有平缓，既更容易营造出有高档小区的效果与景观氛围，也更容易做理想的户型比。
7.;在方案基本确认后，还不应留意：①根据市场形势预测售价，展开投资收益敏感性分析，找到售价变动幅度与投资利润率的对应关系，做心中有数；②不应著手编成原始的现金流量表格，测算整个开发周期资金市场需求的变化情况，并计算出来资金峰值的大小与经常出现时间，从而防止资金链经常出现问题，并最大限度地提升资金利用效率。8.;在上述成本测算中，建安成本较精确，但前期费用、基础设施酬劳、设施设施酬劳、期间费用等没展开明细分析，只是一个根据经验值估计的笼统数据，这可能会导致较小误差。虽然这并不至于影响上述方案比选的正确性，但在方案确认后，还应为更进一步的详细分析，以求出更加准确的数据。Ⅳ.;当前东部地区有所不同物业的建安成本经验值 一、;地下车库（单层） （一）土建 1、;钢材 ;220×4322.50=951.00元/㎡ 毕业论文 http://www.lw54.com 2、;商品砼 ;120×600=720.00元/㎡ 3、;土方 ;20.50元/㎡ 4、;桩基 100.00元/㎡ 5、;围护 ;90.00元/㎡ 毕业论文 http://www.lw54.com 6、;装修、楼地面、透气 140.00元/㎡ 合计:2021元/㎡ （二）加装 ; 70.00元/㎡ 1、;消防: ;120.00元/㎡ 毕业论文 http://www.lw54.com 2、;弱电: 15.00元/㎡ ; ; 合计:205.00元/㎡ 上述两项合计:2226.00元/㎡×1.0343=2304.。
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